迪馬股份：綠檔的自如

“三道紅線”金融新規(guī)出臺(tái)后的首個(gè)年報(bào)季，也是首次檢視房企們踩線情況的節(jié)點(diǎn)。這決定了每家企業(yè)今年杠桿上的松緊度，進(jìn)而影響土儲(chǔ)補(bǔ)倉(cāng)、銷售節(jié)奏等企業(yè)發(fā)展命脈。

3月11日，迪馬股份發(fā)布了2020年年度報(bào)告，一大亮點(diǎn)就是債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，“三道紅線”財(cái)務(wù)指標(biāo)全部在達(dá)標(biāo)范圍內(nèi)，成為最安全的“綠檔”企業(yè)。

綠檔的實(shí)現(xiàn)不是一日之功，從3年前開(kāi)始迪馬股份的凈負(fù)債率就明顯下調(diào)，發(fā)展趨于穩(wěn)健。2020年末，有息負(fù)債中的短期債務(wù)占比也下降到了33.22%，負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

在北京貝塔咨詢中心2020年中推出的一項(xiàng)排行榜中，位列綜合實(shí)力第29名的迪馬股份，單項(xiàng)償債能力尤其突出，排到了：

行業(yè)第6。

2020年，迪馬股份還入圍了中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組滬深上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)創(chuàng)造能力TOP10。

這正是迪馬股份過(guò)去幾年降杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)的成果。償債能力也好，財(cái)務(wù)創(chuàng)造能力也好，體現(xiàn)的都是房企在金融監(jiān)管收緊環(huán)境下，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抗壓力，企業(yè)的安全性。

因?yàn)閭鶆?wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，迪馬股份獲得資本的支持認(rèn)可，2020年迪馬股份

成功發(fā)行中泰資管-SAC大廈信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃總計(jì)11.6億元；

獲得上海證券交易所關(guān)于非公開(kāi)發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券的無(wú)異議函；

獲得遠(yuǎn)東資信評(píng)估有限公司給予的主體信用評(píng)級(jí)AA+，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

“綠檔”企業(yè)，負(fù)債年增速有著不超過(guò)15%的上調(diào)空間，加上資本市場(chǎng)的青睞，迪馬股份2021年的預(yù)算和發(fā)展空間就更加寬裕了。

截至2020年期末，迪馬股份經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額達(dá)到了22.2億元，同比大增374.32%，而且連續(xù)6年為正。

在這個(gè)融資環(huán)境趨嚴(yán)的大環(huán)境下，手中握有現(xiàn)金，融資有保障，何其可貴，這樣才能主動(dòng)抓住優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會(huì)。

尤其是今年22個(gè)熱點(diǎn)城市的土地集中出讓制度，極其考驗(yàn)房企的資金調(diào)配能力，而迪馬股份因?yàn)槌掷m(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，能夠比較自如地應(yīng)對(duì)全新的市場(chǎng)環(huán)境。

這讓2021年的迪馬股份，充滿看點(diǎn)。

300億預(yù)算

在給企業(yè)財(cái)務(wù)降壓的時(shí)候，迪馬的發(fā)展依然是以可觀的速度在往前走。

2020年，迪馬股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入212.71億元，同比增長(zhǎng)7.99%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.03億元，同比增長(zhǎng)25.89%；加權(quán)平均資產(chǎn)收益率達(dá)到18.11%，基本每股收益0.76元。

迪馬股份堅(jiān)持一二線城市為主，一二線城市外延具有人口流入潛力的其他城市為輔的戰(zhàn)略布局，深耕精選。

同時(shí)升級(jí)了運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制和運(yùn)營(yíng)區(qū)域授權(quán)，以“投-融-供-銷-回-存-結(jié)”為主線，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作監(jiān)控管理，持續(xù)提升過(guò)程管理基本功，全方位提高運(yùn)營(yíng)效率。報(bào)告期內(nèi)，運(yùn)營(yíng)效率顯著提升，從決策、實(shí)施到運(yùn)營(yíng)周期，同比縮短20%以上。

深耕精選的戰(zhàn)略和更具效率的運(yùn)營(yíng)管理體系，讓迪馬股份在給財(cái)務(wù)降壓的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健高質(zhì)量的發(fā)展。

股東們因此受益，迪馬股份擬向全體股東按每10股派送現(xiàn)金紅利0.80元(含稅)，這也是迪馬股份連續(xù)三年進(jìn)行現(xiàn)金分紅，累計(jì)分配利潤(rùn)不少于三年實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)的30%。

尤其值得一提的是，去年迪馬股份新增土地儲(chǔ)備35宗，新增建筑面積516.83萬(wàn)方，比2019年的18宗土地，300萬(wàn)方建筑面積，實(shí)現(xiàn)了大幅提升。

期內(nèi)，迪馬股份與花樣年、大發(fā)簽訂了戰(zhàn)略性合作協(xié)議，并與多家大型房企實(shí)現(xiàn)合作，積極推動(dòng)互惠共贏，共同發(fā)展。

花樣年和大發(fā)都是重倉(cāng)華南、華東等經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)的企業(yè)，通過(guò)合作，迪馬股份能夠進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略布局的調(diào)倉(cāng)、深耕和優(yōu)化。

3月11日，迪馬股份公布了一項(xiàng)議案，董事會(huì)同意授權(quán)公司根據(jù)市場(chǎng)情況擇機(jī)增加土地儲(chǔ)，獲取土地價(jià)款總額在：

人民幣300億元內(nèi)。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2019和2020年，東原地產(chǎn)的拿地金額都在100多億元。

還是那句話，現(xiàn)金充裕、債務(wù)優(yōu)化、發(fā)展穩(wěn)健的房企，才有充足預(yù)算去市場(chǎng)中找機(jī)會(huì)，將發(fā)展主動(dòng)權(quán)握在手中。

過(guò)去3年，東原地產(chǎn)的銷售規(guī)模增幅不大，隨著拿地預(yù)算的大幅提高，這一情況在接下來(lái)很有可能被改變。

物業(yè)上市

2021年，迪馬股份值得期待的事，不只在于增長(zhǎng)，還有物業(yè)板塊的上市進(jìn)度。

迪馬股份擬分拆控股子公司東原仁知在港交所上市。

根據(jù)迪馬股份的年報(bào)披露，物業(yè)板塊除了在傳統(tǒng)住宅物業(yè)服務(wù)繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)之外，在商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、政府公建、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國(guó)際學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)場(chǎng)等多種領(lǐng)域也取得長(zhǎng)足的進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)在住宅服務(wù)、公眾服務(wù)、城市服務(wù)、國(guó)際服務(wù)等領(lǐng)域全面發(fā)展。

熟悉東原的朋友都知道原聚場(chǎng)、童夢(mèng)童享、老友生活節(jié)、趣生活業(yè)主社團(tuán)等特色社區(qū)IP，這是東原創(chuàng)新社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)的亮點(diǎn)所在，為客戶提供高品質(zhì)的全維度生活場(chǎng)景體驗(yàn)。

同時(shí)，東原仁知對(duì)于社區(qū)資產(chǎn)管理體系以便捷高效的服務(wù)，在資產(chǎn)專營(yíng)、生活服務(wù)、車位租售、美居美家等領(lǐng)域全方位護(hù)航客戶資產(chǎn)保值與增值。

根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)賽惟咨詢發(fā)布的調(diào)查，東原物業(yè)的業(yè)主滿意度連續(xù)多年位列行業(yè)前三，服務(wù)品質(zhì)有保障。

2020年，通過(guò)專項(xiàng)服務(wù)、全委服務(wù)、顧問(wèn)服務(wù)、合資合作、收并購(gòu)、品牌輸出等多樣化合作與拓展模式的擴(kuò)充，迪馬股份的物業(yè)板塊正實(shí)現(xiàn)與部分世界知名500強(qiáng)企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作意向，全面邁進(jìn)“大物業(yè)、全價(jià)值”高速發(fā)展道路。

2021年，迪馬股份物業(yè)板塊上市之后的市值前景值得期待。迪馬股份也將因此擁有一個(gè)全新的港股資本平臺(tái)，享受更廣闊的融資空間，為企業(yè)發(fā)展增加一條輸血渠道。

在服務(wù)業(yè)主、客戶的同時(shí)，迪馬股份也在持續(xù)對(duì)社會(huì)進(jìn)行投入回饋。

迪馬股份《2020年社會(huì)責(zé)任報(bào)告》顯示，其在抗疫與脫貧攻堅(jiān)、社會(huì)公益方面，社會(huì)貢獻(xiàn)值達(dá)到76.62億元。

2020年，迪馬股份持續(xù)將扶貧援助提升到企業(yè)戰(zhàn)略高度，采取定點(diǎn)支援、項(xiàng)目合作、農(nóng)產(chǎn)品幫銷、教育扶持等多種方式，切實(shí)幫助對(duì)口鄉(xiāng)鎮(zhèn)與個(gè)體實(shí)現(xiàn)脫貧致富；持續(xù)第九年實(shí)施薪火暖冬及薪火獎(jiǎng)學(xué)金項(xiàng)目，為貧困兒童和學(xué)生提供援助；成立關(guān)愛(ài)兒童中心，為留守兒童提供服務(wù)；成立忘不了慈善信托為阿爾茨海默病老年群體提供幫助。社會(huì)責(zé)任組織建設(shè)方面，公司成立重慶迪馬公益基金會(huì)，持續(xù)踐行社會(huì)責(zé)任。

面對(duì)突發(fā)疫情，迪馬股份聯(lián)合各板塊快速響應(yīng)，第一時(shí)間成立首支醫(yī)護(hù)關(guān)愛(ài)慈善信托用于一線醫(yī)護(hù)人員物資及關(guān)愛(ài)援助?！暗像R醫(yī)護(hù)關(guān)愛(ài)慈善信托”共計(jì)為26位在防控2020年新冠疫情中作出重大貢獻(xiàn)的醫(yī)護(hù)人員直系家屬提供慰問(wèn)金。

社會(huì)責(zé)任體現(xiàn)的不僅是企業(yè)的擔(dān)當(dāng)，也是觀察企業(yè)能力尤其是資金情況的窗口。畢竟這么多項(xiàng)投入的前提，是迪馬股份擁有充足的資金，有余力在發(fā)展之外，回饋社會(huì)。