二三線房企求兼并，房地產(chǎn)走向寡頭壟斷時代？

近日，據(jù)上證報統(tǒng)計，今年以來，包括泰禾集團、京漢股份、新華聯(lián)、陽光股份、福晟集團、協(xié)信集團在內(nèi)的6家房企為渡過難關(guān)，主動出讓實際控制權(quán)，或試圖引入戰(zhàn)略投資者，其中有5起集中發(fā)生于最近2個月。

“房住不炒”方針不動搖、貿(mào)易戰(zhàn)、疫情等綜合沖擊之下，中國房地產(chǎn)商業(yè)模式面臨轉(zhuǎn)型，實力較弱或因為冒進擴張遭遇風險的二三線房企正在被規(guī)模經(jīng)濟效益更強的一線龍頭房企兼并，房地產(chǎn)行業(yè)集中度大幅上升，出現(xiàn)走向寡頭壟斷的趨勢。

房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型逼死高杠桿房企

一個行業(yè)的景氣度取決于利潤率，在中國加入WTO之后的“黃金時代 ”，連年大幅增長的貿(mào)易順差帶來巨大現(xiàn)金流。由于房子既是消費升級的商品，又是保值增值的工具，因此暴利一直是房地產(chǎn)業(yè)的代名詞，高利惜售、哄抬房價則是當時的房地產(chǎn)商業(yè)模式。

但金融危機之后，貿(mào)易順差增長不再持續(xù)迅猛，現(xiàn)金流增長也不再理所當然，因此經(jīng)濟增長經(jīng)常要靠貨幣寬松政策支持，過多貨幣追求保值增值的結(jié)果是房價一次又一次被推高，但貨幣寬松政策推動經(jīng)濟增長的邊際效用也在逐漸遞減。終于政府認識到房地產(chǎn)不能再繼續(xù)飲鴆止渴，否則金融體系和中國經(jīng)濟將不可持續(xù)發(fā)展，于是在2016年出現(xiàn)了“房住不炒”的房地產(chǎn)方針，并不再動搖。

從此，中國房地產(chǎn)商業(yè)模開始從高利惜售、哄抬房價轉(zhuǎn)型為薄利多銷、比拼性價。

但是，有些房企已經(jīng)習慣了高利惜售、哄抬房價的商業(yè)模式，甚至幻想“房住不炒”像以前的多次房地產(chǎn)調(diào)控一樣不了了之。

因此它們依賴于高杠桿融資，企圖熬過暫時低谷，待景氣回歸。當銀行融資收緊后，它們又轉(zhuǎn)向高杠桿的資本市場融資以及非標融資。2019年9月18日，信托業(yè)協(xié)會公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月末，在總資金信托余額同比下降6.4%的背景下，房地產(chǎn)資金信托余額逆勢增長16.8%，占比達到15.4%，創(chuàng)2012年以來新高。同時，上半年新增房地產(chǎn)信托逆勢增長53.5%，占比達到20.9%，創(chuàng)2010年以來新高。

然而，讓這些高杠桿融資的房企始料未及的是，2020年一季度爆發(fā)了新冠病毒疫情，房地產(chǎn)陷入全面停滯，導致一些風險承受度較低的二三線房企資金鏈斷裂，爆發(fā)流動性危機。

對于這些企業(yè)來說，與其破產(chǎn)，肯定不如主動賣股求生，哪怕失去控制權(quán)也比一無所有強得多。

泰禾集團在5月15日對深交所關(guān)注函的回復公告中，披露目前公司已出現(xiàn)實質(zhì)性逾期的債務金額合計20.17億元，分別是對華能貴誠信托的借款13億元、對浙江稠州商業(yè)銀行的借款1.61億元、對中合中小企業(yè)融資擔保股份有限公司的借款4.76億元、對西藏信托的借款0.8億元。

2019年泰禾集團貨幣資金合計134.13億元，截止到今年3月31日，泰禾貨幣資金大幅降至合計55.53億元，照此發(fā)展，三個月內(nèi)將陷入絕境。在此背景下，泰禾集團被傳將被福建當?shù)貒蠼颖P絕非空穴來風。

今年恰好是房企償債高峰期，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，95家房企2020年內(nèi)到期債券總額超過5000億元，較2019年上漲45%。

因此，類似的兼并事件可能還將持續(xù)出現(xiàn)。

龍頭房企準備狩獵競爭寡頭座次

5月17日，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國商品房銷售面積為33973萬平方米，同比下降19.3％；銷售額為31863億元，同比下降18.6％；社會消費品零售總額28178億元，同比下降7.5%。

在房地產(chǎn)市場弱于整體市場的大趨勢之下，房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，這有利于龍頭房企，因為它們具有更大的規(guī)模經(jīng)濟效益。

因此，銀行融資雖然持續(xù)收緊，但對于龍頭房企，信貸仍然有渠道。

中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018 年 1-5 月，房地產(chǎn)行業(yè)總?cè)谫Y 2282.7 億元，其中龍頭房企占比達到 34%， 2017 年全年占比為 17%。融資向龍頭集中的趨勢明顯。 2018 年融資成本雖然有所上升，但龍頭房企加權(quán)融資成本仍基本控制在 8%以下。

盡管如此，早在2018年9月，龍頭房企萬科就提出了“活下去”的主題詞，震動了整個房地產(chǎn)市場。實際上，處于國際貿(mào)易前沿陣地深圳的萬科當時就應該敏感意識到了來自于貿(mào)易順差的現(xiàn)金流下降將重創(chuàng)房地產(chǎn)業(yè)。

在2019年業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事會主席郁亮強調(diào)，房企當下應對疫情的兩點是：現(xiàn)金為王、手有余糧。

為了搶占市場份額，保障現(xiàn)金流，曾經(jīng)因為多元化擴張而內(nèi)外交困的另一個龍頭房企中國恒 大在一季度發(fā)動了75折大甩賣的價格戰(zhàn)，這又重創(chuàng)了二三線房企。

4月28日，萬科聯(lián)手深圳國資委等共同設(shè)立深圳資產(chǎn)管理有限公司，萬科為其第二大股東，持股比例24.1%，認繳10億元。

看來，龍頭房企已經(jīng)準備好銀子，準備在房地產(chǎn)的叢林世界中狩獵，兼并一些弱者和冒進遇險者，競爭未來的寡頭座次。