未被發(fā)現(xiàn)的萬億藍(lán)海 德必集團(tuán)將脫穎而出？

8月30日，德必集團(tuán)（股票代碼：300947）發(fā)布了2021半年報(bào)。報(bào)告顯示，上半年德必集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.54億元，同比增長(zhǎng)14.84%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)5128.87萬元，同比增長(zhǎng)8.19%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)3872.49萬元，同比增長(zhǎng)13.46%。

值得注意的是，若剔除新租賃準(zhǔn)則的影響，德必集團(tuán)的業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒏弦粋€(gè)臺(tái)階。剔除后，本期營(yíng)業(yè)收入為4.74億元，同比增長(zhǎng)19.84%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為6666.76萬元，同比增長(zhǎng)40.64%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為5410.38萬元，同比增長(zhǎng)58.52%。

內(nèi)外兼修上市后首份半年報(bào)亮眼

德必集團(tuán)作為行業(yè)內(nèi)屈指可數(shù)的能夠?qū)崿F(xiàn)跨城市、跨區(qū)域、規(guī)模化、連鎖化發(fā)展的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，已在上海、杭州、北京、蘇州、成都、南京、長(zhǎng)沙、西安、合肥等多個(gè)城市，以及意大利、美國(guó)等海外地區(qū)運(yùn)營(yíng)管理了51個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，運(yùn)營(yíng)管理面積約82.56萬平方米。

年初才登陸創(chuàng)業(yè)板的德必集團(tuán)首份半年報(bào)便交上亮眼答卷，一方面是得益于外部市場(chǎng)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，2021年以來國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，辦公租賃市場(chǎng)需求逐漸恢復(fù)，客戶需求增加，為上半年度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了有利的外部條件。另一方面，能夠從疫情陰霾中恢復(fù)如此之快也離不開內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理能力的提升。德必集團(tuán)依靠自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)、精細(xì)化服務(wù)、智慧化運(yùn)營(yíng)等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)保持現(xiàn)有項(xiàng)目業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)，通過運(yùn)營(yíng)管理模式優(yōu)化，有效提升了以城市公司為核心的區(qū)域化管理能力，最終實(shí)現(xiàn)上半年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

具體來看，首先，上半年德必集團(tuán)成熟園區(qū)憑借強(qiáng)大的招商運(yùn)營(yíng)能力，在行業(yè)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。截至報(bào)告期末，成熟園區(qū)平均出租率已達(dá)到95%，同比提升8%，超過了2019年疫情前水平。其中23個(gè)園區(qū)出租率達(dá)到95%以上，9個(gè)園區(qū)出租率達(dá)到100%。根據(jù)仲量聯(lián)行的《2021年第二季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，今年二季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體空置率為13.6%，而德必集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)整體空置率僅為5%左右，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均。

其次，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)自然離不開新增園區(qū)的貢獻(xiàn)，德必岳麓WE"（募投項(xiàng)目）、東楓德必WE"及嘉加德必易園三個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理面積達(dá)10.17萬平方米，隨著招商進(jìn)度的推進(jìn)，為德必集團(tuán)貢獻(xiàn)了新的收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

此外，德必集團(tuán)持續(xù)布局新一線城市，規(guī)模不斷擴(kuò)張。上半年，德必集團(tuán)以承租運(yùn)營(yíng)模式新簽合肥盛安廣場(chǎng)項(xiàng)目，欲將其打造為標(biāo)志性的科技型園區(qū)；公司還以參股運(yùn)營(yíng)模式新簽?zāi)暇┑卤厮囆g(shù)盒子WE"項(xiàng)目，目前已進(jìn)入招商階段。

打造“輕公司生態(tài)圈” 著眼智慧園區(qū)新發(fā)展

文創(chuàng)園不就是物業(yè)服務(wù)嗎？非也。德必集團(tuán)能做的不止這些——

德必集團(tuán)不僅為企業(yè)提供高品質(zhì)辦公環(huán)境，也為入駐企業(yè)提供產(chǎn)品孵化、社群活動(dòng)、人才服務(wù)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、wehome線上服務(wù)、法律和政策服務(wù)、財(cái)務(wù)顧問服務(wù)、工商注冊(cè)服務(wù)等一系列專業(yè)化服務(wù)。

如果說老舊建筑改造、城市更新是德必集團(tuán)為社會(huì)貢獻(xiàn)的第一份力，那么為園區(qū)內(nèi)的高附加值、低能耗的“輕公司”提供系統(tǒng)優(yōu)質(zhì)的微生態(tài)創(chuàng)業(yè)環(huán)境，助力文創(chuàng)、科創(chuàng)企業(yè)發(fā)展才是德必集團(tuán)為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)循環(huán)、健康發(fā)展貢獻(xiàn)的更大力量。

德必集團(tuán)2016年便提出了“輕公司生態(tài)圈”（SMART CIRCLE）的理念，將“輕資產(chǎn)、輕體量、高智力”的“輕公司”作為重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象。德必集團(tuán)認(rèn)為，創(chuàng)意創(chuàng)新能力代表未來生產(chǎn)力，文化創(chuàng)意與科技創(chuàng)新企業(yè)的發(fā)展將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙翼。一路以來，德必集團(tuán)也見證了不少“輕公司”的成長(zhǎng)歷程，從大眾點(diǎn)評(píng)到虎撲體育再到拉面說，均是從“小樹苗”成長(zhǎng)為“參天大樹”。

也正是從推出“輕公司生態(tài)圈”發(fā)展戰(zhàn)略起，德必集團(tuán)也察覺到了傳統(tǒng)園區(qū)逐步向智慧園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新趨勢(shì)，開始布局智慧園區(qū)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、管理和服務(wù)實(shí)現(xiàn)智慧化。

德必集團(tuán)從2016年開始研發(fā)智慧園區(qū)管理系統(tǒng)-wehome平臺(tái)，通過此平臺(tái)，德必集團(tuán)在實(shí)現(xiàn)園區(qū)智慧管理的同時(shí)，以辦公場(chǎng)景為入口，為入住企業(yè)提供智慧停車、線上物業(yè)繳費(fèi)、智能園區(qū)鑰匙、園區(qū)班車、園區(qū)報(bào)修、園區(qū)通知、會(huì)議室預(yù)定、工位預(yù)定等多種服務(wù)，支撐園區(qū)拓展建設(shè)與日常運(yùn)營(yíng)管理要求。德必集團(tuán)還通過線上平臺(tái)向用戶介紹園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、搭建企業(yè)間溝通的平臺(tái)、引導(dǎo)企業(yè)參與線下社群活動(dòng)，構(gòu)建全方位企業(yè)服務(wù)體系。

值得一提的是，德必集團(tuán)旗下公司德必創(chuàng)新科技已獲得高新技術(shù)企業(yè)和“雙軟”企業(yè)資質(zhì)，擁有5項(xiàng)專利和41項(xiàng)計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)。同時(shí)，wehome空間智慧管理系統(tǒng)團(tuán)隊(duì)與北京亦莊置業(yè)有限公司深度協(xié)作，在項(xiàng)目一期中實(shí)施的內(nèi)容包括“共享招商”“資產(chǎn)管理” “租控管理”三大模塊，目前均已上線并投入使用。此外，還與正大廣場(chǎng)、蘇河匯、騰訊眾創(chuàng)空間均有深度業(yè)務(wù)合作。

未來，隨著5G和人工智能應(yīng)用持續(xù)深化，后疫情時(shí)代數(shù)字經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)智能化升級(jí)的加速，無接觸服務(wù)的不斷加強(qiáng)，德必集團(tuán)也將著眼于園區(qū)場(chǎng)景中的新服務(wù)需求，持續(xù)探索以“降本增效”為主要目標(biāo)的園區(qū)場(chǎng)景智慧解決方案，讓更多的園區(qū)運(yùn)營(yíng)者借助綜合智慧園區(qū)解決方案進(jìn)階園區(qū)管理與服務(wù)。

連鎖化、品牌化 德必集團(tuán)有望從萬億藍(lán)海脫穎而出

商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)的盈利能力，行業(yè)空間則決定企業(yè)的上限。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，德必集團(tuán)的天花板也被逐漸抬高，根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院和東方證券的研究報(bào)告，截止2020年底，整個(gè)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司包括增值服務(wù)、基礎(chǔ)服務(wù)，即房地產(chǎn)開發(fā)、出租和金融投資總共可達(dá)到4.6萬億元規(guī)模。單從租賃業(yè)務(wù)來看，我國(guó)有上萬家文創(chuàng)園區(qū)及寫字樓，租賃面積約30億平方米，即使按照1元每平方米的租金進(jìn)行估算，每年也對(duì)應(yīng)萬億級(jí)別的產(chǎn)值，發(fā)展空間巨大。

廣闊的市場(chǎng)空間為德必集團(tuán)打開了天花板，那如何在這萬億藍(lán)海中脫穎而出呢？

“我們認(rèn)為只有通過連鎖化、規(guī)?；l(fā)展，才有可能實(shí)現(xiàn)為園區(qū)企業(yè)提供全生命周期的生存與發(fā)展服務(wù)。但目前而言，這還是一個(gè)極度分散的行業(yè)，賽道上沒有一家企業(yè)的市占率超過1%?！?/span>德必集團(tuán)董事長(zhǎng)賈波在某次采訪中說道。

一個(gè)成熟的文科創(chuàng)園區(qū)的成功運(yùn)作，意味著一塊有生命力的產(chǎn)業(yè)集聚空間的誕生，能夠幫助一個(gè)個(gè)中前期、甚至是萌芽期的企業(yè)走上成功之路。目前市場(chǎng)上這樣的成熟園區(qū)并不算多，而能成體系、品牌化打造一系列優(yōu)質(zhì)園區(qū)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)商更是鳳毛麟角。德必集團(tuán)正為了成為這樣運(yùn)營(yíng)商而努力，并取得不錯(cuò)進(jìn)展。借助多年在上海地區(qū)運(yùn)營(yíng)文化創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，德必集團(tuán)已將業(yè)務(wù)擴(kuò)張到北京、蘇州、杭州、成都、南京、長(zhǎng)沙、西安、合肥等城市及部分國(guó)外地區(qū)，初步完成了在一線城市的第一輪布局，形成了跨城市跨區(qū)域的規(guī)?；B鎖化發(fā)展，未來公司還將會(huì)繼續(xù)向新一線和二線城市擴(kuò)展。

不僅如此，作為首家登陸創(chuàng)業(yè)板的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，選擇上市也為公司創(chuàng)造了更好的發(fā)展環(huán)境。通過上市公司平臺(tái)，一方面有效提升了德必集團(tuán)品牌價(jià)值，另一方面也為德必集團(tuán)帶來更廣闊的行業(yè)整合并購(gòu)機(jī)會(huì)與發(fā)展前景。

有專業(yè)人士表示，在行業(yè)由極度分散逐步走向連鎖化、品牌化的過程中，德必集團(tuán)作為頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)顯著，后續(xù)有望憑借優(yōu)異的既有建筑改造的創(chuàng)意設(shè)計(jì)能力、領(lǐng)先的園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理能力、高效高質(zhì)量低成本的設(shè)計(jì)改造優(yōu)勢(shì)脫穎而出，值得投資者期待。

城市更新發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁企業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)與城市復(fù)興的共贏

近期，文創(chuàng)園產(chǎn)業(yè)更是利好不斷，城市更新正式在國(guó)家層面被重點(diǎn)提及，為行業(yè)和德必集團(tuán)帶來全新發(fā)展機(jī)遇和長(zhǎng)期向好的外部環(huán)境。“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)。實(shí)施城市更新行動(dòng)首次寫入我國(guó)五年規(guī)劃，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相關(guān)政策也進(jìn)入密集出臺(tái)期。上半年，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、西安等十余個(gè)城市均在城市層面的“十四五”規(guī)劃綱要中提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)。同時(shí)，住建部也發(fā)文稱，城市更新中應(yīng)禁止大拆大建，鼓勵(lì)保留利用既有建筑，全力保持城市記憶。

以上政策更是為這萬億藍(lán)海助了一把力，增強(qiáng)了行業(yè)發(fā)展的確定性和空間。政策催化下，各地城市更新發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，上海、武漢、天津、無錫等多地陸續(xù)成立了百億、甚至千億級(jí)城市更新基金，積極拓寬城市更新資金來源渠道，城市更新的新浪潮已然開始掀起。

這也無疑為德必集團(tuán)提供了新的機(jī)遇，德必集團(tuán)作為城市更新領(lǐng)域先行者，是最早提出和踐行“城市更新”概念的企業(yè)之一，提出了“文化重生建筑，創(chuàng)意點(diǎn)亮生活”的改建理念。

在多年的城市更新業(yè)務(wù)實(shí)踐中，創(chuàng)意設(shè)計(jì)能力已然成為德必集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，德必集團(tuán)打造了業(yè)內(nèi)稀缺、高水平、專業(yè)致力于城市更新解決方案及產(chǎn)品研發(fā)的創(chuàng)意設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，積累了豐富的園區(qū)設(shè)計(jì)、規(guī)劃、改造案例經(jīng)驗(yàn)，打造出“德必易園”系列、“德必WE"”系列、“德必運(yùn)動(dòng)LOFT” 系列園區(qū)品牌。德必集團(tuán)還榮獲多個(gè)城市更新專項(xiàng)榮譽(yù)，比如2016年度城市重塑之星榮譽(yù)“佰仕鴻鵠獎(jiǎng)”、2019年度城市更新優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)商、2019年度中國(guó)城市更新優(yōu)秀案例（商業(yè)（區(qū)）改造）等。此外，德必集團(tuán)積累了一批專業(yè)的城市更新供應(yīng)鏈資源，形成了高效、高質(zhì)量、低成本的改造優(yōu)勢(shì)。

在本輪政策風(fēng)口之下，德必集團(tuán)有望憑借自身資源及能力優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)既有業(yè)務(wù)與城市更新政策的緊密結(jié)合與互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值增長(zhǎng)與城市復(fù)興的共贏，加速提高市占率。